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The Newsletter for Owners
2016年10月号
トーコーキッチン効果とグッドデザイン・ベスト100受賞
台風の季節が終わり、ようやく秋らしくなってきました。
とはいえ雨の日が多いです。
お元気にお過ごしでしょうか。
当社は変わらずに着実に仕事をしています。入居者の突然のさまざまな要望に応えています。夜間出動もしています。部屋探しの来客には良い提案ができるよう、丁寧な接客を心がけています。
トーコーキッチンも順調です。利用客にも好評で、広がりもでてきました。
今回グッドデザイン賞に選ばれ、ベスト１００に入りました。入居者サービスと地域のコミュニティづくりが評価されました。
トーコーキッチンの影響力は想像以上です。アパート・マンションの集客の核になってきています。そればかりでなく、求人の時も威力を発揮しました。現在はどこの会社も人手不足です。当社も結婚・転職などでこの２年間で３人欠員が生じ、今回募集をしました。
１回の求人で１０人以上の応募があり、３人採用しました。応募した人の応募理由は、トーコーキッチンのような食事を提供する不動産会社をはじめて知って、そういう会社で働いてみたかったということでした。
食という人間の基本の行為のもつ力を感じます。食を大切にする人は生きることも大切にします。料理の達人は尊敬に値します。食を通じて不動産会社が何をできるか、きわめてみようと思っています。
現在当社が力を入れているのは、お預かりしているアパート・マンションの改善です。時の経過とともに劣化して時代遅れになっていく建物をリニューアルしていくことと、時代に合わせて入居者に選ばれる建物・部屋づくりをすることです。入居する人に安全で快適な住まいを提供し、オーナーの方々にとっては、満室経営と商品としてのアパート・マンション価値向上を目指していきます。
最近の報道によると、神奈川県のアパート・マンションの入居率は６５％程度だそうです。相続対策と低金利のために新しいアパート・マンションが大量に供給されているからです。当社の入居率は９５％を超えています。
当社でお預かりしているアパート・マンションで一番古いアパートは築４２年です。２年前に一室をモクチン企画の提案でリノベーションして以来、満室がつづいています。
当社で企画・提案した預かり物件第１号の築３５年の木造アパート・ワンルーム８室は、新築以来満室がつづいています。家賃は計画時が１室４０，０００円、バブル時の９０年頃の最高家賃が５８，０００円、現在は４５，０００円です。周辺は３０，０００円台のアパートも多い所です。これからの改造方向はバリアフリーにして、高齢者を迎え入れることです。
当社の２階３階は２２㎡のワンルーム１０室で、築２０年ですが満室です。家賃は新築当時の６０，０００円から変わっていません。近くでは３０㎡のワンルームが４５，０００円で募集しています。
満室と家賃の維持は当社の使命と考えています。そのためには新しい設備や必要な修繕は欠かせません。その結果オーナーの皆様には出費が必要で、以前より採算性は落ちると思います。しかし、超低金利で銀行預金利息がほとんどゼロの時代です。そのことを考えれば、アパート・マンションの資金の運用は以前よりずっと有利になっていると思います。
入居者募集に際して、当社は貸し主と借り主が平等で公平な賃貸借関係を結ぶことを目指しています。それは不動産業者に対しても同様です。貸し主側業者と借り主側業者は、公平で平等な仲介を行うことを目指しています。
入居促進策としてフリーレント、広告料などはしていません。オーナーの皆様にも不当な負担は求めません。それでも入居者を集められるアパート・マンションづくりを目指します。
現在、市場の家賃に逆転した現象が起きています。当社の設定している家賃でも普通は２０㎡のワンルームの家賃が５０，０００円で、４０㎡の２ＤＫの家賃が６０，０００円、６０㎡の３ＤＫの家賃が８０，０００円です。２０㎡のワンルーム家賃を基準として㎡数だけで計算すると、２ＤＫは１００，０００円、３ＤＫは１５０，０００円になります。計算が合いません。
逆に６０㎡の３ＤＫを基準に計算するとワンルームは２７，０００円、２ＤＫは５３，０００円になります。ワンルームが飛び抜けて高く、㎡数が多くなるほど効率は落ちています。
その計算からすると、４０㎡で６０，０００円で募集している２ＤＫは改築して１ＬＤＫにして、単身者を募集した方が良いという結論になります。２０㎡のワンルームを５０，０００円で借りるなら、４０㎡の１ＬＤＫを６０，０００円で借りたいと部屋探しの人は思うはずです。
事実１ＬＤＫの部屋を求める人は多いのですが、市場にはあまりありません。部屋数を優先した住宅不足時代の名残です。現在は入居希望者の要望に応じて、ハウスメーカーなどは１ＬＤＫをつくっています。大体５０㎡の新築で８０，０００円です。それなら４０㎡の１ＬＤＫ６０，０００円は充分競争力があります。早速試してみます。
入居者の要望や、市場の動向を見ながら、選ばれる部屋づくりをすることが大切です。
まだまだ気候が安定しません。お体にはくれぐれもお気を付けて下さい。
今後ともよろしくお願いします。
