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The Newsletter for Owners
2016年12月号
これまでの20年30年と、これから10年20年、30年
はや１２月、今年も残りわずかです。
歳月人を待たず、という通りです。
お元気にお過ごしでしょうか。
店頭は来年入学の新入生で賑わっています。実際の入居は来年の３月とか４月になるので、今は下見・様子見程度です。それでもこの段階で当社の良さを知ってもらい、他社との違いをわかってもらえれば、来年もまた来てもらえます。部屋を見るといっても空室は少ないので、内部はなかなか見られません。立地、外観と家賃のバランスを理解してもらうのが主な目的になります。
希望家賃が２万円、３万円だと当社に該当する部屋がありません。他社にはあっても、来年の話なので他社のお部屋を紹介する訳にはいきません。他社のアパート・マンションに入居されると、当社の入居者サービス、特にトーコーキッチンのサービスが受けられません。従って担当者は苦労しています。
当社がアパート・マンションの管理の仕事をはじめたのは、昭和５７年 （１９８２年）です。当時は貸し部屋が不足していて、毎年３月末になると、古くても狭くても、遠くても、部屋の在庫はゼロになりました。そんな状態がバブル時を通して平成のはじめまで続きました。
平成が進むにつれ部屋余りが明らかになってきました。当社が礼金をゼロにしたのは平成６年ですから、そのころ既に危機を感じていたのです。
部屋不足の時代には礼金２ヶ月、敷金２ヶ月は当たり前でした。お預かりした敷金もほとんど返さないという状態でした。力関係は貸し主有利、借り主不利で、貸してやる、貸してもらうという状態でした。貸し主側はいろいろ条件をつけていました。
上場会社の社員にしか貸さない、保証人は本人以上の年収があり、所得証明をつけることが条件とか、子供はダメ、老人はダメ、外国人はダメとかです。ガソリンスタンドを経営している貸し主は、ガソリンの給油が条件だったりしました。
そのころからみると、ここ２０年間で大きく変わっています。
長い間空室が続いているという話もよく聞きますし、生活保護の人歓迎という業者もいます。礼金ゼロ、敷金ゼロというのも多くなっていますし、フリーレントといって家賃の無料期間を設ける例も多くなっています。
それは民間だけでなく、昔の住宅公団や、都や県の住宅供給公社も空室に困っていろいろな特典を用意してキャンペーンをしています。低い家賃の市営や県営の住宅も入り易くなっています。
今後１０年経過したらどんな状況になっているでしょうか。
家賃は下がる、空室は増える、入居条件は緩くなっているでしょう。借り手有利、貸し手不利の力関係になっていきます。昔と逆です。
人口が減り、高齢者だけが増えていきます。学生も減り、大学は定員割れになります。今の相模原の家賃で、都内や横浜市内で部屋を借りることができるようになるでしょう。とすれば通勤時間を１時間もかける必要がなくなります。リニア新幹線が橋本にきても、大勢に変化はないでしょう。
その時アパート・マンションの経営はどうなるでしょうか。
多くのアパート・マンションで、少ない入居者を取り合うようになっています。礼金ゼロ、敷金ゼロ、退去時修繕義務なしという貸し方が普通になっているでしょう。入居者サービスの競争になっているでしょう。トーコーキッチンのような入居者に喜ばれるようなサービスの競争です。
その時、持ち家はお荷物になっている可能性があります。家や庭の手入れができないという高齢者が増えるでしょう。分譲マンションも管理しきれず、スラム化していく例が増えていきます。空き家の多い、管理費の滞納の多い分譲マンションはエレベーターが止まり、給水さえ心配になるでしょう。
持ち家から、管理の良い賃貸アパート・マンションに移る人が増える可能性があります。良い賃貸アパート・マンションに住むことが、ステータスになる可能性もあります。介護のようなケアサービスが求められるかもしれません。その時賃貸アパート・マンションの管理会社に求められる役割は大きく変わっているでしょう。アパート・マンションの経営も大きく変わっています。
これから１０年２０年、３０年は想像できない程大きく変わります。
それはこれまでの２０年３０年を振り返ってみればわかります。
当社は時代の変化、求められる役割の変化にしっかり対応してアパート・マンション経営を成功させ続けていくつもりです。
これからもよろしくお願いします。
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