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The Newsletter for Owners
2017年3月号
トーコーキッチン効果と時代の変化に合わせた賃貸住宅経営
早春の風に冷たさを感じます。
それ以上に春の気配を感じます。
お元気にお過ごしでしょうか。
当社はいま春の繁忙期の真最中です。社員は週１日休みで出勤しています。それでも何年か前の繁忙期とは異なっています。来客数そのものが減り、特に社会人は少なくなっています。転勤とか、就職とかの理由で部屋探しに来る人はほとんどいません。結婚という理由の人もいません。学生だけです。
少ない来客で成約につなげるためにトーコーキッチンの存在が大きくなっています。トーコーキッチンを利用しようとする人は、他社の物件には目をやりません。当社の管理物件の中から選んでくれます。多少条件に合わなくても妥協してくれます。
先日は神奈川大学に入学の決まった愛知県の母娘が、ネットで調べて当社を選び淵野辺の４万円台の木造アパートを選んでくれました。理由は、家賃とトーコーキッチンで、定期券通学してもよいとのことでした。
部屋探しをする学生の数が減っているのは下宿生活をする人が減っていることもあります。下宿とは古い言葉ですが、実家から離れて一人暮らしをすることです。家計の問題と地元志向が強まっていることがあります。また学生寮や学生会館が増えていることもあります。特に桜美林大学ではここ数年、寮を増やしてきています。
当社が現在苦労しているのは、退去する人と入居する人の日程調整です。退去してからリフォームをして、入居するまで通常１週間は掛かります。この時期は３日程度に短縮します。とはいえ、夜間工事や休日工事はできません。隣室の入居者に迷惑を掛けることはできません。
各大学とも入学式は４月の初めで、その上その前にクラス分けとかオリエンテーションなどがあることもあり、３月２０日頃の入居希望が多くなります。そこで担当者は苦労します。過去にはホテルを使ってもらったり、荷物を当社倉庫で預かったりしたこともあります。いずれも余分な費用と労力が必要になります。
アパート・マンションのポストに売買情報のチラシがよく入っております。賃貸の入居者は売買業者のターゲットなのです。家賃を支払うより少ない支払で家が買えるというのが殺し文句です。当社の管理しているマンションに住んでいた独身女性が、軽い気持ちで分譲マンションのモデルルームを見に行ったら、いきなり５００万円の値引きをされ、返済例を示され、思わず買ってしまったということもありました。
今回見つけたチラシは、１０年間で１００万円得をすると購入を勧めるものでした。３０００万円を３５年間返済、年利０．５６％で借りると月７８，７８０円の返済で１０年間の支払い利息は１４８万円になります。それに対し、住宅ローン減税と年末ローン残高１％控除を受けると、減税額は２５６万円になるそうです。差し引き１０８万円の得という訳です。
この計算の前提は年０．５６％の金利が１０年間変化しないということと、１０年後の買った物件の資産価値が変わらないことです。どちらも考えられません。しかしそのことは一切触れられず、購入した方が得と説得されます。
これと同じなのが借り上げ保証付のアパート・マンション建設です。現在、節税と低金利を追い風にアパート・マンション建設が盛んに行われています。政府・日銀も心配する程です。その時殺し文句になっているのが借り上げ保証契約です。入居者がいてもいなくても一定額の家賃を保証するというものです。
どんな大手業者でも赤字の事業を続けていくことはできません。現在大手業者を相手に、契約違反という訴訟が愛知県で起きているという報道がありました。今後大量の訴訟が起きると予想されます。
若者減とアパート・マンションの過剰供給で、空き室は増え、賃料が値下がりします。一定の家賃を保証するというのは無理な状況です。そのときの状況に応じて家賃を下げたり、設備を向上させたりする必要があります。
それでも利回りが預金金利との比較で良いなら賃貸住宅経営は成功です。昔は期待した利回りが１０％でしたが、現在は３％程度になっています。時代とともに変わるのです。したがって、時代の変化に合わせていくのが大切です。
当社はオーナー様の賃貸住宅経営の成功のために努力をつづけます。
これからもご協力をお願い致します。
