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The Newsletter for Owners
2008年3月号
新入生の部屋探しが最盛期です。
一日一日春が深まっていきます。 木の芽もふくらみ、地中から新芽もでてきています。 お元気にお過ごしでしょうか。 現在当社では新入生の部屋探しが最盛期に入り、気の抜けない毎日です。いまの所、前年並みの来客数を確保しています。しかし、全体的にみると入居希望者は減少しています。大学の生協や購買会でも、部屋探しの学生数の減少に例年との違いを話していました。 大学全入時代を迎えて、学生が自宅通学できる範囲の大学を選ぶことができる状況です。東京の大学にいかなくても、地方で間に合います。家計を考えれば、経済負担の少ない方法を選ぶでしょう。最近は給料も上がらず、老後の心配もあります。 逆に供給の方は、昨年とは違う驚くべき情報が入ってきます。 東京の勝どき橋で８１３戸、川崎の武蔵小杉で１４００戸、いずれも新築の賃貸マンションの入居者募集がファックスで送られてきました。その翌日には、立川で１７４戸の新築１Ｋマンションの募集です。同じ日に相模原の宮下で新築１ＬＤＫ、３６戸です。いずれも入居者募集が思い通りに進まず、情報を広く出したようです。東京の物件の規模ですと、ファンドとかリートとかいう新しい資金形態の新しい供給元だと推測されます。 ３月の繁忙期が終了すると、相当数の空室が、新築・中古を問わず市場にあふれそうです。家賃の相場も相当下落圧力を受けるでしょう。礼金敷金などの商慣行も大きく変わるでしょう。
賃貸住宅経営では、前途多難を思わせる展開です。昔のように需要が旺盛にあり、地価も建築費も毎年のように上がっていった時代は終わりました。１９８５年から１９９０年にかけてバブルを伴って大量供給された結果、戦後つづいた住宅不足時代は終わりました。バブル崩壊後は、地価は下がりつづけました。２００５年に初めて人口が減少に転じました。 これからは賃貸住宅経営も他のビジネスと同様、激しい競争をすることになります。価格、品質、デザイン、流通、アフターサービスと全ての分野で競争が行われ、消費者に選ばれた商品しか生き残れません。他のどの商品とも同じです。
しかし、アパート・マンションという商品には、家賃を生む資産としての性格があり、他の商品と違ってインフレに強いという性格があります。 このところ、インフレについての報道が目につきます。原油が１００ドルを超え、金やその他の鉱物原材料も史上最高値です。政府の小麦販売価格が３０％上がりました。パンや麺類の小売り価格を上げるよう政府が指示しているそうです。インフレになると、預金や年金は弱く、アパート・マンションは強いといわれます。それはインフレに連動して、賃料を上げることが出来るからです。土地や建築費が上がれば、新しくつくられるアパート・マンションの家賃も上がります。これまでのデフレ時代とは逆になってきます。 ただし、インフレの利益を受けとるまでには、金利の上昇や、入居者、入居希望者の家賃支払い能力の低下や、経済全般の変動の激しさなどいろいろ障害があります。しかし、競争に勝ち、経営を継続していけば、家賃上昇の時代がくると思います。
現在、アパート・マンションを一般の商品と同じように考え、入居者本位の賃貸住宅経営を目指しているオーナーや管理会社はごく少数です。従って、競争に勝つことは難しくありません。礼金をなくしているアパート・マンションで２０％程です。敷金をなくしている物件は、３％位です。退去時修繕義務なしという貸し方をしているアパート・マンションは当社の他にいません。 これまで以上に、オーナーの皆様の御協力を頂いて、この競争に勝ちつづけましょう。 これからも宜しくお願い致します。
