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2012年12月号
6年間入居の可能性を見越した家賃発生日の設定。
紅葉も終わり、冬らしい寒さが優勢になりました。 今年も残り１ヶ月をきりました。 会社では年末の仕事と来春の準備をしています。 お元気にお過ごしでしょうか。 この１年を振り返りますと、逆風の中まず順調に仕事をしました。昨年並みの実績を維持できました。まわりの状況を考えますと、上出来だと思います。 １～３月の繁忙期には、青山学院の新入生が１年弱しか借りてくれないという問題がありました。１年弱しか借りてくれなくても、空室よりは良いという判断になりました。来年の春には青山学院の文科系の学生が全員本校へ移動してしまいます。７，０００人が移動して、淵野辺のキャンパスには理工系３，０００人しか残りません。大きな影響があるはずです。桜美林大学や麻布大学の学生を獲得して補うつもりですが、他社も同様でしょうから競争に勝たなければなりません。
また台風や大雨、地震などの自然災害も大きな影響がありました。世界中で気象が変化してきて、台風や洪水や地震が猛威を振るいました。日本も同様です。建築後２０年以上雨漏りしていない建物で雨漏りが発生しました。エレベーターが停止してしまう程の地震も２回ありました。この前の１２月７日もそうでした。幸い人の閉じこめや事故は発生していません。地震の度に現場でエレベーターを確認し、停止していれば復旧をエレベーター管理会社に依頼し、各階エレベーター乗降口にその旨の告知をしています。 建物管理には、これまで以上の注意をしなければなりません。ビルの屋上の排水口の掃除など、これまで年１回でしたが、来年から年２回にします。 人員配置も大きく変えました。正社員だけの配置から、パート・アルバイト・インターンシップ生を採用して、社員を本来の仕事に集中させるようにしました。お茶出し・家賃駐車料金の受け取り・空室の管理・清掃・契約書の作成・家賃の入力など、日常の仕事をやってもらっています。主婦で短時間だけ働きたい人、学生で就業体験をしたい人など、希望してくれる人はかなりいます。社員はこの人達に仕事を教えたり指示したりするうちに、自分の仕事のやり方や時間管理を見直していくようです。
この１年に変わった事はまだあります。インターネットの引き込み・リフォーム・カラーデザイン・冷蔵庫洗濯機の設置などです。リフォーム面ではＮＰＯ法人モクチン企画の会員になりました。モクチン企画は木造賃貸アパートを若者好みの部屋に変え、再生するという活動をしています。当社だけでは発想できない新しい内容を持っています。早速、築２５年の木造アパートで第１号案件としてリフォームを計画しています。 ここ数年来、アパート・マンションを借りてくれる人は減っているのですが、部屋の方はストックとしてこれまでの規模で残っていますから、需給バランスは大きく均衡を崩しています。従って競争は激しくなっています。 この１年もまた退室理由で目立つのは「実家へ帰る」という理由です。家計や社会の収縮傾向が続いています。更に心配なのが、入居者の内容です。高齢化が進み、一人暮らしの人が増えています。２０代で独立し、そのまま２０年３０年経過してしまっている人が沢山います。転職して、そのたびに生活が苦しくなっていく人がいます。年金生活に入っていく人もいます。これから１０年２０年先には大きな問題となりそうです。今月初めには、ワンルームアパートで５０代の男性が死後３日経って発見されるという事故が起きました。
ここのところ、来年の新入生が店頭にみえるようになりました。 この時期問題になるのが、家賃発生時期の確定です。来年３月１日からの家賃発生を希望する人が多いのです。他社からの問い合わせも３月１日家賃発生を良しとする物件の問い合わせです。借りる側からすると、住んでいない部屋の家賃は払いたくないという気持ちです。貸す側からすると３ヶ月近く空室のままにするのは大きな損害です。とはいえ来年の３月までに即入居の良いお客様が見付かるかどうかは分かりません。例えば獣医学科の学生や青山学院の理工学部の学生なら６年間住んでもらえる可能性があります。それなら目先３ヶ月の損害は無視しても良いでしょう。先日、１２月中旬以降に空く部屋を、２月１日家賃発生で借りてくれる約束をしました。借りる方では１ヶ月早く借りてくれ、貸す側はリフォームをゆっくりと１ヶ月かけてやれば良いという計算で、妥協が成立したのです。このように良い妥協が成立することもあります。妥協を求める提案がありましたら、ご協力お願いします。 大変な競争時代を迎えていますが、オーナーの皆様のご協力を得ながら乗り切っていきたいと思っています。現在のところ有利に競争をすすめています。 これからもよろしくお願いします。
