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The Newsletter for Owners
2016年8月号
今あるものを大切に永く使う。それが、今一番良い賃貸住宅経営方法
夏本番、暑い日が続きます。
オリンピックも高校野球も熱戦続きです。
お元気にお過ごしでしょうか。お見舞い申し上げます。
お盆を中心に休みをとる会社が多い中で、当社は休まず営業しています。
入居者の不意の要望や、少ないですけれども部屋探しの来客があるからです。
休んでいたらお役に立てません。
現在お預かりしているアパート・マンションの建物点検と現状把握をやっています。建物の長寿命化と現在の需要動向に対応するためです。その結果いろいろな改善点が見つかります。オーナーの皆様には改善提案を致しますので、その時はよろしくご検討下さい。今あるものを大切に永く使うことが、今一番良い活かし方です。
この時期、観光地や行楽地に行く機会が多いと思います。
そういう場所のものの値段は普通の生活の何倍もしています。
当社でお預かりしているアパート・マンションの家賃は周囲の家賃より高くなっています。当社のお客様サービスが支えているからです。今後アパート・マンションの過剰が明らかになるにつれ家賃の値下がりは続きます。当社はお客様サービスを徹底することによって、高い家賃を入居者に納得してもらうよう努めていきます。満室でかつ良い家賃の賃貸住宅経営を実現します。
マイナス金利の時代になり、アパート・マンション経営の有利さが一段と明らかになっています。
現在銀行にお金を預けると普通預金の利息は０．００１％です。１００万円を１年間預けて利息は１０円です。定期預金でも０．０１％で、利息は１００円です。個人向け国債１０年もので０．０５％、利息は５００円です。銀行は日本銀行にお金を預ける時、一定額以上は預け料をとられます。マイナス金利とは、そういうことです。従って銀行は預金に利息をつけることができないのです。
もし１％でも利息をつけることができれば、国民金融資産は１６００兆円だそうですから、半分が預金としても約８兆円の利息になります。超低金利が２０年以上つづいていますので、１６０兆円以上の利息を国民は失っていることになります。このことが消費が伸びない理由の一つです。
アパート・マンションの経営はどうでしょうか。
いま市場に売り出されているアパート・マンションの利回りは都心で３％、相模原なら５％といわれています。定期預金の３００倍から５００倍です。したがってアパート・マンション投資は盛んです。
現在当社でお預かりしているアパート・マンションは時価評価にすると、大体５％から１０％の利回りがあります。この２０年で土地の価格は大きく下落していますが、家賃はそれほど値下がりしていないからです。勿論高い時に買った土地は含み損を抱えていますが、時価評価したアパート・マンションは良い利回りです。土地の価格ほど家賃が値下がりしていないということは、これから家賃は値下がりする可能性があるということでもあります。
また利回り計算の前提として家賃・入居率を設定しますが、いずれも今後現状維持は難しいと思われています。従って現在の利回り計算をずっと続くと想定することはできません。
以前からお話ししてきましたように、これからアパート・マンションを新しく建てることは賛成できません。３０年後、４０年後の社会が見えないからです。
多分人口は３０％減、高齢者が人口の４０％という社会でしょう。その時、土地も建物も余っていることでしょう。
いま賃貸経営をしている人は、現在の建物を大切にし、長寿命化し、減価償却を終了し、いわゆるもとをとった状態にしておくことが正しいのでしょう。その状態ならどんな競争にも耐えられるからです。
３０年後４０年後の有効な土地利用法はまだわかりません。民泊経営だったり短期滞在施設だったりするかもしれません。衣食住といわれるようにいつの世にも必要なものです。何かしら新しい利用法があると思います。
暑い日にあつい話題で申し訳ありません。どうかお身体にお気をつけて下さい。
これからも宜しくお願い致します。
