礼金0の意味

貸し手と借り手が対等の経済関係を結ぶ際に礼金は障害になります。

礼金は住宅不足時代の貸し手優位の象徴です。戦後60年続いた習慣ですので、それなりの合理的根拠があったのでしょう。しかしバブル崩壊後、低成長時代に入り住宅ストックの過大なことが明らかになった今日、貸し手優位のバランスを正常と思える方向に、是正しなければなりません。事実、多くのオ－ナ－が礼金は0でもよいから、良い借り手をみつけて欲しいと望んでいます。

当社では、礼金を0にするためにはオ－ナ－の方に家賃1ヶ月分を負担してもらっています。通常の管理サ－ビスとは別に入居者の出入りには、管理会社に多くの仕事が発生します。退居時の立合い、損害の査定合意、補修工事の手配・監督、空室の管理、入居時の立合い等です。そのために、当社では入退居時管理費用として通常の管理料以外に家賃の1ヶ月分を頂いています。

同時に、この費用は流通費用として他業者の客付けによって、当社に仲介手数料が入らない時も、それをカバ－するものとなっています。これまでは、借り手が負担する礼金の中でオ－ナ－の方には負担感なくまかなわれていたこの費用をオ－ナ－の方に負担してもらうのがこのシステムです。ここに大きな改革があるために、礼金0物件の流通は2～3割にとどまっているのです。

では礼金0に出来るしくみをご説明します

●一度の契約で4年居住して頂けるのが通常のパタ－ンと考えると、
4年48ヶ月で受取賃料は入退居時管理費用1ヶ月分を差し引いた47ヶ月分になります。
このことによる値下げ率、あるいは減収は47÷48＝0.979の計算で約2％です。
家賃だけの値下げでは、現在5％・10％・20％値下げしている例も多いのです。
従って、オ－ナ－の減収は相対的に小さいのです。

●貸部屋の入居率が高まれば充分カバ－できます。
2ヶ月も3ヶ月も空ければ礼金でカバ－できません。
早く入居者を見つけることがオ－ナ－の利益であります。

●平成12年3月から定期借家契約制度ができました。定期借家契約は予め決めた期間で契約が終了するというのが要点ですが、それ以外にも契約自由の原則から途中解約の可否、家賃決定ルール等でこれまで法的に保証されていた借主保護の規定がはずされています。そのため、定期借家契約をする時は前もって契約書を確認しないととんでもないことが起こります。従って、これからは入居希望者が契約書を前もって読むことが必須になります。その時、これまでの契約書の延長では、それだけで入居希望者を失うことになります。また、礼金の根拠として考えられていた借家権も期限を限定された弱いものとなっていますので、その点でも根拠を失っています。