賃貸物件はオーナー様の大切な資産。東郊住宅社では「賃貸商品」としての価値を維持・向上させるべく、各物件の特性に合ったより最適なプランをご提案します。
現在自主管理をしているが気苦労が多くストレスを感じている、空室がなかなか埋まらず必要な施策が分からない、今の管理会社の対応に満足していない、などなど。
現状をより良い方向に変えたいというオーナー様のお気持ちに寄り添い、オーナー様ごとに異なる状況に対応します。ぜひ、東郊住宅社にお気軽にご相談ください。
水道の水がとまらない、トイレの排水が流れないというような日常の小さな故障、カギを無くして部屋に入れない、隣の人がうるさい、借りている駐車場に他人の車がとまっているなど、必ずしも契約書上の貸主の責任でないことも住んでいる借主にとっては大変耐えがたいトラブルです。こうしたことにも対応するのも当社の入居者サービスです。
当社では24時間・年中無休で入居者からの要望にスタッフ自らが出動し、誠心誠意応えています。その結果、入居者が永く住んでくれる、知人を紹介してくれる、リピーターになってくれるという好循環が続いています。
また、2015年（平成27年）12月より、入居者向け食堂「トーコーキッチン」の運営を開始しましたが、これも当社入居者サービスの一環です。
賃貸経営の要は集金業務。棟数や部屋数が多くなるほど口座の入金確認など煩雑になりがちです。
東郊住宅社管理物件では、毎月10日までにその月の集金家賃と明細書をオーナー様宛送付いたします。また、年の始めの1月には毎年度の家賃集計表と共益費の使途明細書を送付します。これにより、税務申告が簡単になります。
集金管理で頭の痛い延滞者については、オーナー様に代わり、延滞者への督促を行います。入金が度々滞るような不良入居者の場合、当社が直接交渉を行います。
協議が不調になった場合は、当該物件からの退室まで責任を持って行いますのでご安心ください。
オーナー様の賃貸物件を入居者に賃借する際には2種類の契約方法があります。
ひとつは「普通借家契約」。一般的な不動産賃貸で利用される契約方法で、契約期間は通常2年間に設定されます。期間満了の際も入居者（借主）が希望すれば長く住み続けることができる契約となります。
一見問題のない契約のように思えますが、入居者側の権利に重きが置かれているため、オーナー様都合で退去を求めることはできず、入居者が継続を希望する限り拒むことはできません。例えば、物件の老朽化にともなう建て替えや補修のためでも退去の強制はできず、場合によっては立ち退き料や補修期間中の宿泊費の提供などが必要な場合もあります。
一方の「定期借家契約」は2000年（平成12年）に施行された比較的新しい契約形態です。普通借家契約が入居者を保護する側面が強いことは、一方で市場の硬直化を招く懸念も言われており、家賃が長期間値上げできなかったりや、回転の良い1ルームなど狭小な物件の供給に偏ってしまうなどの弊害にもつながっていました。
「定期借家契約」は契約時に期間の満了までを明文化した契約方法で、貸主・借主双方の合意があれば継続は可能なものの、原則として契約は期間内に終了します。これにより、退去をうながす交渉や、立ち退き料の支払いなどは必要なくなります。
２つの契約方法のうちどちらを採用するかはオーナー様のご判断となりますが、東郊住宅社ではオーナー様と入居者様の関係を公平なものにするため「定期借家契約」を採用させていただいてます。これにより双方に程良い緊張関係が生まれることが期待できます。
貸借契約にともなう初期費用のひとつである「敷金」。その目的は２つ、家賃の保全と修繕費の担保です。
家賃については、入居者を信用して貸す、無担保の貸出しですので、オーナー様の賃貸経営の根幹ともいえます。
ただし、当社審査に加え、契約者が学生の場合を除き、原則的に家賃保証会社との契約が入居条件としています。通常損耗はオーナー負担、故意・過失による損耗は入居者負担となる公正な契約を行いますので、修繕費については特別の場合以外発生しません。これが当社の「敷金0システム」です。
賃貸物件の管理内容は多岐に渡り、税務処理なども加わるとオーナー様の負担はさらに複雑かつ大きくなります。
人が生活する場である住まいでは常に何かが起こる可能性があり、自主管理の場合365日物件の事が頭から離れず気苦労を抱えてるオーナー様もいらっしゃるかと思います。
東郊住宅社の物件管理では、オーナー様のご負担を極力軽くするための管理システムをご提供しています。管理業務の委託契約の後、オーナー様と当社で委託内容のすり合わせや家賃設定を行うのがスタートとなります。
入居者の新規契約、再契約では契約書の作成、契約締結に対応し、以降は、収納業務の代行をはじめ、物件のメンテナンス、退去の手続きまで、物件に関わる業務をオーナー様に代わって当社が対応します。結果オーナー様の対応は極めてシンプルになるわけです。
当社管理の利用料は集金家賃の5～10％です。具体的には、物件の戸数、規模、当社からの距離、築年数などにより管理料の料率を決めさせていただきます。他社よりも高いとの声もうかがいます。しかし、内容と質の違いに着目してください。
例えば、建物管理のためのお掃除隊が2組、常時管理物件の清掃のため巡回しています。また、24時間365日で緊急受付体制をとっていますが、当社営業時間外の午後7時から午前9時を受け持っているのは、日立ビルシステムです。入居者の要望、クレームがあれば即対応していますが、その出動回数は1日当たり3回を超えています。
良質なサービスには費用がかかりますが、建物管理、入居者サービス、集金管理の一切を含みますので、個別に依頼するよりはずっと割安になります。その上、「満室」という賃貸経営の最高の目的を達成するための最良の選択です。
