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The Newsletter for Owners
2016年7月号
逆風の中で良い賃貸住宅経営を続けていく秘訣
梅雨明け間近になってきました。暑い日が続きます。
お元気にお過ごしでしょうか。
先月６月１８日（土）は第３２回オーナーセミナーを行いました。約５０人のオーナーの方々が参加してくれました。相模原警察の防犯係の笠原巡査部長の講演が好評でした。昨年は年間７０回も講演をしたそうで、話が上手でした。次回は１１月１２日（土）の予定です。当社の顧問税理士の白井先生に「賃貸住宅経営の節税法と相続対策」という内容で講演をしてもらいます。賃貸住宅の税金についての講義は他では聞けません。皆様のご参加をお待ちしています。
最近の事ですが、１日に２度、公営住宅に申し込む為の居住状況証明書を書いて欲しいと頼まれました。家賃の安い所へ引っ越したいとの事でした。１人は７０代の年金生活者、もう１人は４０代で４人家族です。２人とも５年以上住んでくれている優良入居者です。公営住宅には税金が投入されていますので、民間より家賃は安くなっています。
これまでは入居希望者が多くて、競争倍率が高かったのですが、だんだんハードルが下がってきています。新聞の折り込み広告で大きく立派な印刷で住宅供給公社や、ＵＲ賃貸（前の住宅公団）が入居者募集している事があります。先日の東京都住宅供給公社の広告では、「礼金なし、更新料なし、保証人なし」。「入居後２ヶ月フリーレント、８０，０００円プレゼント」をうたっていました。公営住宅が民間住宅を圧倒する条件で入居者募集をしているのは民営圧迫で本来やってはいけない事です。
建て売り住宅も大量供給されています。住宅ローン金利は史上最低金利を更新中です。例えば、年利０．５５％で３５年返済のローンで３、０００万円を借りるとボーナス返済なしで月々返済は７８，５４０円です。家賃相当額でマイホームが買えるというのが売り手の殺し文句です。家賃を払うより住宅ローンを借りて買った方がいいと誰でも思います。３５年という長期間や、金利の上昇、家の資産価値の下落というリスクは無視しています。
また、賃貸住宅も大量供給されています。今年相続税の増税が行われてから、流行病の様です。その背景は金融の超緩和、低金利、３５年という長期返済です。ここでも低金利の継続性、３５年後の人口の変化は無視されています。
３５年後の日本の人口は今より３０％減って、１億人程度と予測されています。しかも高齢者が人口の４０％程度を占めると予測されます。こういう逆風の中で、良い賃貸住宅経営を続けていく為にはこれまで以上に工夫して競争に勝ち抜かなければなりません。コストもかかり、これまでのような収入は望めないかもしれませんが、競争に負けて退場する訳にはいきません。苦しくても勝ち抜かねばなりません。
最近繁盛店の存在が気になっています。消費全体は停滞し商店街ではシャッターの降りたままの店舗が増えている時に行列を作っているお店があります。繁盛しているお店の繁盛の理由の第１はリピート客の存在でしょう。当社の仕事でも同じです。当社では来客の３０％を紹介、リピート客が占めています。中には親子２代にわたって３０年以上のお付き合いの顧客もいます。
今、民泊という新しい住宅の利用法が注目を集めています。ホームステイから発達し、今では案内サイトに３万件以上の登録があるそうです。政府も観光立国の趣旨から民泊を活用したいようです。現在立法化を計画中です。営業日数の制限や苦情受け付け窓口の設置、防犯を争点に審議中です。民泊という新しい住宅の利用法が確立すれば賃貸住宅にも新しい活用法が出てくるかもしれません。研究しなければいけません。
向暑の折、どうかお身体を大切にお過ごし下さい。
これからも宜しくお願い致します。
