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2008年4月号
春の需要シーズンの山を越えました。
いよいよ春らんまん、一年中で一番良い季節になりました。 木も草もいっせいに花開いています。 お元気にお過ごしのことと思います。 いま、当社は春の需要シーズンの山を越えた所です。 今年の営業目標は、昨年の成績を維持することにおいてますが、どうやら昨年並みの成績を維持できました。少し空き部屋のまま残った部屋もありますので、達成率は９５％というところです。残っている空き部屋はシーズンに遅れてくるお客様に選んで頂けるよう期待しています。
退室していく人と入居してくる人の予定をすりあわせ、工事予定をつくり短時日で改装工事を行うことは大切なことです。入居率を維持し、上げていくための鍵です。今年は失敗がありました。３日間でクロスの全面貼り替えを計画し、実行した所、工事が夜間１２時まで及び、隣室の人に大迷惑をかけてしまいました。想像力が足りませんでした。次回からは、夜７時までで工事を打ち切れるよう申し合わせをしました。間に合わないときは投入人数を増加させなければなりませんが、その余力のない工事会社は変えることにします。日頃から複数の工事会社とつきあっていくことが必要です。 今年の１～３月期の特徴として、成約にしめるワンルームの比率の上昇があげられます。平成１８年 ７８％、平成１９年 ８２％、今年は８７％です。 また青山学院、桜美林、麻布の３大学の学生が新規契約に占める比率は８３％です。この比率はここ３年変わっていません。 もう一つ、部屋探しの特徴として、ネット利用が増えているということがあります。当社では、成約して頂いたお客様にアンケートに答えてもらい、参考にさせてもらっていますが、ネット利用者が増加しているのと、その結果訪問した不動産店は当社だけという解答が多いことがわかりました。各社のホームページを見比べ、当社の営業姿勢に賛成してくれて、当社だけに来てくれるのです。
当社の営業の最大のポイントは、礼金ゼロ、敷金ゼロ、退去時修繕義務無しという貸し方と、入居者サービスです。カードキー交換無料をやっている会社は全国でも一社もないと思います。 市内全体として部屋探しのお客様は少なく、空き部屋は増加しています。この状況は日本全国同じで、地方へ行く程ひどくなります。 市内では、大学のない駅は大変です。 現在の市況の原因はいろいろありますが、次のようになります。 １．若年人口の減少 ２．生活不安から、住み替え、独立をしない ３．会社がお金のかかる転勤をしない ４．転勤しても単身赴任になる ５．分譲住宅、マンションの購入をして賃貸住宅からでる ６．都心回帰、都心集中の傾向
いずれもかなり構造的な原因で、ここ２～３年で変化する原因でもありません。にも関わらず、市内では毎年賃貸住宅が２５００戸から３０００戸新築されています。 いったん新築されると３０年４０年市場にとどまってストックになります。 ストックは積み上がるのに、需要というフローは先細り感があります。従って、今後ますます、空室問題は拡大し、賃貸住宅経営を悩ますことになります。 入居希望者に選ばれるアパート・マンションをつくり、喜ばれる貸し方を研究し、満足して住んでもらえるように日常サービスを提供すること、これしかこれからの賃貸住宅経営を成功させる道はありません。 オーナーの皆様にも御協力頂き、賃貸住宅経営を成功させるよう努力していきたいと思っています。 これからも宜しくお願い致します。
