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The Newsletter for Owners
2013年8月号
最近のトラブル・要望事例紹介
夏真っ盛りです。 夏祭りの季節です。
ニュースでも日本全国各地のお祭りが報じられています。
お元気にお過ごしでしょうか。
夏枯れの時期とはいえ、ポツポツと来客があり少しずつ空室を減らしています。ただ、お客様の希望家賃は低下する一方です。新聞記事でも、今年の学生の動向は地元志向・自宅通学・国公立優先と報じられていました。当社の実感と一致しています。あきらめずに根気よく丁寧に接客して、入居者を獲得していきます。
毎年この時期に開かれる、東京ビッグサイトでの全国賃貸住宅フェアの主要テーマは空室対策です。これまでの家賃値下げやインセンティブ強化（支払手数料の増額）という減収方向から、入居者の支持を獲得するための新しい方向へ移行していっています。例えば、入居者にクロスや照明を選んでもらうやり方や、大胆なリノベーション（改装）、デザイン化などです。
当社が推進しているリノベーションや設備の充実もこの方向です。当社と提携しているモクチン企画もセミナーを行っていて、人気を集めていました。 あるオーナーから、アパート１０室に温水洗浄便座を取り付けたいという申し出がありました。持ち家家庭では常備されている温水洗浄便座も、賃貸住宅ではさほど普及していません。良い提案だと思い早速入居者に伝えました。
ペットを受け入れる方向で検討する必要があります。淵野辺には獣医学科のある麻布大学があり、必要性も高いはずです。時々麻布学生が学校から小動物（犬・猫・マウス・うさぎ等）を預かってきて、飼育観察する例もありました。ペットを受け入れると様々なトラブルを予想しますが、当社で２棟ほどペット可マンションを預かっていますが、さほどのトラブルはありません。高齢化・少子化・非婚・核家族という時代を表すキーワードは、全てペットを愛するということに繋がると聞いたことがあります。 オーナー様の理解の得られるアパート・マンションからやってみたいと思っています。賃料の維持に有効だと思います。
最近のトラブル・要望事例を紹介します。
アパート近隣の人から、隣のアパートの敷地でモーターを回すような音がしてうるさい。タバコの煙が流れてくる。という苦情を頂きました。 現地に行ったところ、ご主人が趣味でラジコンカーを作っていて、電動のヤスリであるグラインダーを使っている音でした。庭でタバコを吸うのも、部屋の中で吸わないようにしているからとの事でした。程度の問題があるとしても、隣家の話を伝え、気を付けるようお願いしました。
ＪＡＸＡの中国の女子学生にマンションの一室を借りてもらったのですが、案内のファクトシートにはフローリングとなっていたのに、実際にはクッションフロアで、ゴム系の匂いには耐えられないと苦情を頂きました。 事実その通りなので、当社の手落ちとしてフローリングに張り替えることにしました。この費用は当社負担です。案内時に、案内した社員はクッションフロアと気が付いていたのですから、現場でファクトシートの間違いを指摘して同意を求めれば、拒否されて他の部屋を探していたはずでした。
当社の仕事は、１つミスがあると１０万円単位、大きい時は１００万円単位の損害が発生します。リスク管理を日常業務の中で意識しなければなりません。 一棟のマンションの中で、騒音問題のため部屋を移動するという事例が発生しました。空室があるので、移動することは退室より良いことです。退室後の部屋はクリーニングしないと次の人に貸せません。クリーニング代は、移動する人もオーナーも負担する筋合いではありません。解決法のない騒音問題を解決するためのコストとして、当社が負担することになります。
家賃の値下げ要求がありました。ネットで公開されている同じアパートの入居者からでした。募集家賃と自分の現在の家賃に差があり、値下げして欲しいとのことでした。当社の契約書には「契約期間中の家賃の変更は行わない」という条項があり、普通借家契約では認められていないのですが、定期借家契約では有効な条文です。再契約の時に変更することでご了解を頂きました。
今行われているアベノミクスが成功すると、家賃の値上げ局面も考えられます。
契約条項を尊重して賃貸管理業務を行うことが大切です。
まだまだ暑い日が続きます。
お体を大切にお過ごし下さるようお願い申し上げます。
今後ともよろしくお願い致します。
