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The Newsletter for Owners
2016年6月号
賃貸物件の今後の社会的需要と、それに対する正しい選択
梅雨の季節に入りました。アジサイがきれいです。
熊本の地震や世界中の災害のニュースを聞く度に平穏に過ごせる幸運を感謝しています。
お元気にお過ごしでしょうか。
この時期は来客も少なくなりますので、建物のメンテナンスに仕事の重点を移しています。当社がお預かりしている建物も年々古くなり、20年を超えた建物が多くなっています。今回は、25年を超える建物の外装を重点的にみてみようと思っています。一番先に点検した軽量鉄骨の建物はヒビ割れや破損はないのですが、コーキングの劣化とサイディングの変色は見てとれました。
信頼している塗装屋さんにみてもらったら、防水切れになっているし、コーキングも劣化しているので雨水が浸透していると言われました。放置すると建物の寿命を大きく縮めてしまいます。雨水が浸透すると建物の構造材を痛めるからです。木造でも鉄骨造でも鉄筋コンクリート造でも同じです。一般に塗装もコーキングも10年が寿命で、10年ごとに手入れが必要といわれますが、なかなかやれません。しかし、20年に一度はしっかりと手入れをした方がよいと思っています。
賃貸アパート・マンションの経営にあたって今後の社会的需要を予測しなければなりません。
10年後、20年後の賃貸需要はどうなっているでしょうか。
現在、日本は人口減少時代に入っていて、賃貸需要は年々減っています。その上、新築のアパート・マンションの供給は多く、需要と供給のバランスが大きく崩れています。先日の日経新聞には、神奈川県での賃貸アパート・マンションの空室率は35％とでていました。3軒に1軒が空家ということです。これまでは20％位といわれてきましたから驚きます。そして、この傾向は改善する方向でなく、悪化する方向にあります。
相模原市は、昭和30年代は内陸工業団地として、昭和40年代は東京・横浜のベッドタウンとして発展してきました。人口72万人で政令指定都市に発展しました。しかし、昭和30年代、40年代に急増した人口は、高齢化、老齢化を迎えています。若い世代は職場のある東京・横浜・川崎へ流出しています。相模原市の人口の伸びも止まり足踏み状態です。
若い世代は減り、しかも若い人には親の持っている家があります。従って、相模原市内のアパート・マンションに対する需要も減っていく一方です。これから10年後20年後、年とともに賃貸アパート・マンションの過剰は目に見える形になってくるでしょう。もっともその頃は、住宅も住宅地も余っているでしょう。
これからの住宅問題の課題は空き家問題だったり、荒れた住宅や放置された農地、山林だったりすることでしょう。そういう予測をしますと、これからアパート・マンションを建てたり、古くなった建物を建て替えたりすることは危険です。今新築したら、これから30年、40年稼働することを予定しますが、30年先、40年先の社会が見通せないからです。今ある建物を大切に手入れをして、長期稼働させることが正しい選択です。建物は、しっかり手入れすれば、50年でも60年でも使えます。従って、当社の仕事は、建物の長寿命化を目指すことです。
古い建物では、借り手がいなくなるのではないかと心配される人がいると思います。しかし、当社の今までの経験からいえば、古くなっても使ってくれる人はいます。むしろ、古い建物の方が何故か永く住んでくれる人が多いのです。人は居住を移したがらない傾向があります。まして、年をとると尚のことです。但し、手入れがされ正常に使えることが前提です。雨漏りや設備故障などがあってはなりません。安心して快適に住めることができれば古いことは障害になりません。
アパート・マンションが過剰となる中で満室経営を続けるためには、今住んでいる人が永く住んでくれることが一番大切です。
それは、3DKのファミリータイプでも、ワンルームのシングルタイプでも同じです。現に当社の管理しているアパート・マンションでは、シングルタイプでも10年以上住み続けてくれている人は沢山います。20年以上住んでくれている人も10人以上いるでしょう。
建物の手入れも必要ですが、入居者に対する入居者サービスというソフトも大切です。設備故障や建物の不具合は、すぐに直すことや入居者が困っていることにすぐ対処することが必要です。鍵を失くした、他人の車が停まっている、隣がうるさい等、日常で困ることがよくあります。その時すぐ、誠実に対処することが必要です。深夜でも同じです。入居者サービスが評価されれば、持ち家より住みよいということもあります。
例えば、隣がうるさいというような困り事は、持ち家の場合自分で解決しなければなりません。真夏にエアコンが故障したような時、普通に電気屋に頼めば1週間待ち、2週間待ちになってしまいます。当社なら即日交換工事ができます。トイレの詰まりや水道の水漏れ等も当社の社員が無料でやります。
賃貸に住んでいることが、ステータスになる可能性もあります。年をとると電球交換ひとつでもなかなか自分でやれません。当社の管理物件に住んで、当社の入居者サービスを受ければ、困り事は何でも即解決です。
持ち家は大変だから賃貸に住もうという時代がくるかもしれません。
将来に向かって、夢をもって進んでいきたいと思っています。
これからもよろしくお願いします。
