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The Newsletter for Owners
2008年2月号
雪かき部隊が出動しました。
冬らしい寒い日が続きます。 ２月３日には約１０㎝積もる大雪になり、久し振りに雪かき部隊が出動しました。橋本方面と淵野辺方面、それと町田や南林間の遠い所と３隊です。入居者サービスの一つです。 お元気にお過ごしでしょうか。 いよいよ春の移動シーズンが始まり、大学の新入生が来店しています。今の所、昨年並みの出足で、これで良いと思っています。しかし、周囲をみますと空室が多いので油断はできません。いつ値下げ合戦になるかわからないからです。この時期は、退室の人も増加します。青山学院生が渋谷キャンパスに移動する時期ですし、卒業や転勤もあります。１月の退室の人の２５％は、退室理由に実家へ帰ることをあげていました。相変わらず独立した生活から、親との同居に戻ってしまう傾向が続いています。
学校でのチラシ配り、学校からの紹介、生協へ出張しての勧誘、ホームページ、口コミ、紹介などいろいろのルートで来店しています。せっかく来てくれても他店との競合で負けてしまうこともあります。 礼金ゼロ、敷金ゼロ、退去時修繕義務無しという新しい貸し方を評価してくれて、当社の管理物件内で選んでくれるお客様が当社にとって一番良いお客様です。当社独自の貸主と借主を対等に考えるフェアーな貸し方、防犯対策や火災警報器の設置という安心な設備、困った時に役立つ入居者サービスなどを評価して、理解してもらえれば本望です。当社についての情報は当社の会社案内やパンフレット、ホームページや接客の中でのトークでわかってもらえるよう提示しています。テレビでの知名度にひかれたり、学生マンションという貸し方を良いと思っている人や、当社の案内内容を疑ってかかる人は、当社のお客様にはなって頂けません。ある程度仕方ありません。 京都地方裁判所で更新料について争われていた裁判で、貸主側が勝訴しました。この裁判は貸主側、借主側が１０名を超える弁護団を組んで争っている注目の裁判です。月額賃料４万５千円、１年契約で更新毎に１０万円という賃貸条件で、５年５回にわたって５０万円の更新料を支払っていた借主が、消費者契約法第１０条消費者に不利な条項は
無効を根拠に５０万円の返還を求めた裁判でした。 判決は、更新料として１年毎に１０万円は明示されていて、借主も承知していた、更新料は賃料の前払いで、不当に高くないので返還の必要がないというものでした。貸主側は、契約で約束されたことを守るのが当然で、守られないとしたら契約の意味がないという評価でした。 京都のこの地区では１年契約で２ヶ月の更新料という商慣行があるのだそうです。京都を全体的にみれば２年契約で、更新料２ヶ月だそうです。 相模原・町田では、２年契約で更新料１ヶ月というのが多いのですが、当社のように定期借家契約では、２年契約で契約時の仲介手数料は半ヶ月となっています。 ２年の更新時期になると住み替えを計画する人をよくみかけます。更新料の存在が、住み替えのキカッケになっているのです。 現在の賃貸住宅市場は空部屋が多く、入居者獲得競争が激化していますから、現在の入居者に永く住んでもらうことが貸主側の利益です。 従って京都は特殊です。
今回の裁判で、貸主側は契約行為の法的な位置づけを重視しています。借主側は、不利な商慣習を変えようとしています。従って、少し重点がずれています。 現在の相模原・町田のように大量の空部屋があり、需要供給のバランスが崩れていますと、市場の方がこの問題を解決していくでしょう。礼金ゼロ、敷金ゼロ、フリーレント、家賃値下げ、家賃発生時期の先延ばし、更新料ゼロ、仲介手数料ゼロ、などなど新しい貸し方が登場しています。入居者を確保するためには、どんな条件も辞さないという方向に行かざるをえません。入居者に選んでもらう部屋つくり、契約条件が必須になっています。 裁判の結果にかかわらず、市場が解答を出していくと思います。当社もこの方向、すなわち、入居者が望むものを提供していくという方向で、進んでいきます。入居者にいくら譲っても入居して家賃を払ってくれさえすれば、それが貸主の利益です。いつでも満室がオーナーの最大の利益なのです。 これからも宜しくお願いします。
