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The Newsletter for Owners
2014年6月号
新築の大量供給が続く時代に合わせたビジネスモデル
真夏日が続いたと思うと、今度は大雨ですぐに梅雨入り。
気象の変化に戸惑うことが増えています。今年の夏はどんな夏になるのでしょうか。
お元気にお過ごしでしょうか。
現在当社はこの時期にやる仕事をしています。共用灯の交換、植裁の手入れ、屋上点検、受水槽の清掃、改善提案などです。改善提案はまだまだ充分とは言えません。もっともっと入居者の立場・目線で改善出来る事があるはずです。
入居者に喜んでもえらえる改善を目指していかなければなりません。それが永い入居につながり、結局はオーナー利益につながるのです。
４月５月とシーズンオフになっても少しずつ来店客があり、少しずつ空室を減らしています。
当社の目指している『入居者にとって快適な住まいづくり』という方向が、部屋探しのお客様に支持されているのを感じています。来店客の３分の１は紹介・口コミ・リピーターです。
全国ネットの大手管理会社が今年の春の商況をまとめた調査を専門紙に発表していました。それによりますと、次の３点が指摘されています。
１．インターネットでの部屋探しが当たり前になった。
２．初期費用やガス代やインターネット使用料など出費に敏感になっている。
３．新築の大量供給があり、供給過剰が進んだ。
上記の３点は当社も感じています。
ネットを検索して来社する人が圧倒的に多いのです。紹介や口コミで当社を知った人も、当社のホームページを見て確認しています。従って、ネット情報の更新や情報の出し方、写真の撮り方などが大切ですし、反響やメールにはすぐ反応しなければなりません。
初期費用やガス代やインターネット環境も着目されています。当社はもう１０年前から礼金ゼロ・敷金ゼロ・退去時修繕義務なしという貸し方をしています。全国でも注目されています。これが今の集客につながっています。
近頃多いのが、都市ガス物件を探しているお客様です。プロパンガスは高いということがよく知られているのです。これまで当社もオーナーの皆様もあまりガス料金に関心を持っていなかったと思います。入居者の意向をプロパンガス会社に伝えていく必要があります。
インターネット使い放題無料というシステムは、当社でもすでに５０棟程度のアパート・マンションに設置しました。一室あたり月額２，０００円程度の費用はかかりますが、家賃の低下を押さえ、入居者獲得に役立つので有効と考えています。入居者は入居してすぐインターネットを使えるので、その便利さも喜ばれます。
家具家電付も増えています。当社は冷蔵庫・洗濯機を設備とするように進めていますが、他社では電子レンジ・テレビなども付けている例があります。エアコンが普通の設備となったように、家具家電付もすすんで行くでしょう。アメリカではお皿まで付いていると聞いたことがあります。
新築の大量供給が続いています。来年から相続税が大幅に上がるので、賃貸物件を建てて節税することが有利だからです。賃貸物件を建てると、評価はかかった費用ではなく、建物は固定資産評価、土地は貸家建付地で３０％の評価減になります。そのうえ土地は４００㎡まで事業用ということで８０％減の評価になります。有利な事だらけですから、建てることを選択する人も多いと思います。
もう一つ大量供給につながっているのは、東京都の防災計画です。木造密集地域内でコンクリートの建物に建て替えることをすすめています。特に幹線道路沿いは補助金を出して建て替えをすすめています。甲州街道や青梅街道や中野通りなどを歩くとよく分かります。建て替えられた建物は１階は店舗か駐車場、最上階はオーナーの住居で、その間は全部賃貸用の部屋です。３階から１０階位までの建物で賃貸住宅が大量供給されています。新宿から徒歩圏で６万円台のワンルームも珍しくありません。礼金も１ヶ月やゼロのものもあります。都心で淵野辺並みの家賃で供給されています。
当社は新しく賃貸物件を建てることをおすすめしません。資産の運用方法として１つや２つは賃貸物件を所有するのは良いと思いますが、これから新しく建てても今後３０年４０年の稼働は難しいと思うからです。理由は人口の減少です。
昨年生まれた新生児は１０２万人です。１９４６年４７年の第一次ベビーブームの時は２５０万人でした。１９７２年７３年の第２次ベビーブームの時は２１０万人でした。３０年後の人口は１億人程度で、１０００市町村が消滅すると予測されています。そうなると土地も建物も余ってしまいます。すでに全国で空き家は７５０万戸と言われています。急速に人口減少がすすむ中で、どういうビジネスが出来るのか真剣に考えなければなりません。
衣食住は人間が生活する上で絶対に必要なものです。従って、時代の変化に合わせてビジネスモデルを変えていけば、必要とされる建物・部屋・会社として生き残る事が出来ると思っています。しかし、決して楽観は出来ません。オーナーの皆様ともども時代の変化とともに変わりましょう。
６月１４日（土）に相続税についてのセミナーをやります。すでにご案内しましたが重要なことです。今回は税務署ＯＢお二人の税理士先生の話です。相続税対策をどうやったら良いか、実務面からの話をしてくれます。相続税の大幅増税が来年から始まります。
天候不順な梅雨時期になりました。ご健康にご留意下さい。
これからもよろしくお願い致します。
