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The Newsletter for Owners
2017年9月号
「住み続けてもらうために出来ること」と「安定した満室経営の実現のために」
9月になると急に秋の気配が濃くなりました。
庭の虫の声も一層盛んになっています。
お元気にお過ごしでしょうか。
前回のオーナー通信より二部構成となりました。前半は創業者・池田 信が社会情勢からみる賃貸経営の展望を、後半は二代目・池田 峰が現場からみる最新動向をお伝えします。
住み続けてもらうために出来ること
池田 信
アパート・マンションは過剰と言われていますが、どうやら新築の供給にブレーキがかかってきたようです。新聞によりますと、新築融資が前年比マイナスになりました。とはいえ、供給は続いていますし、すでに供給された建物は、ストックとして30年も40年も市場に残ります。供給過剰と、人口減少と両方向からアパート・マンション経営には苦しい環境が続きます。
過去にない低金利が長期間続いていますが、この異常な状況もいつか終わる時が来ます。その時に備えて借り入れを減らす必要があります。少しでも多く返済して借入を少なくしたいものです。変動金利で借り入れしている方は、固定金利への借り換えが賢明です。とはいえ、現状を変更するのが大変なのはよく分かります。状況をよく理解して、対応策を考えなければなりません。
街を観察していますと、活気のある店に出合います。行列をつくっている飲食店、清掃が行き届いた店舗、人の出入りが多い店舗、ショーウィンドウが楽しい店舗などです。逆にシャッターがおりたままの店舗、看板の剥げた店舗なども見かけます。最近は、空き店舗が収納用のトランクルームに変わったりしています。
現在のような状況でも、繁盛店をつくることは可能なのでしょうか。可能だといえます。繁盛店の第一の特徴は、リピーターが多いということです。一度来店した人が、もう一度来たいと思う店は繁盛します。商品やサービスの品質・価格・接客で満足してもらえるかどうかです。価格だけが決定要因でないことは、町田にサービスをうたって繁盛している有名な電気店があることで分かります。価格は安売り店の1.5倍です。
このことをアパート・マンション経営にひきつけて考えますと、満室経営の第一の条件は、現在住んでくれている入居者が、住み続けてくれるかどうかが大切ということが分かります。住みにくかったり、家賃が高かったり、日常の要望に対応してくれなかったりすれば、住み替えの動機になります。もちろん、ライフサイクルで、退室することがあります。最近は定年退職や親の介護の必要などが、住み替えの理由になることも増えています。
賃貸住宅経営で大切なのは、現在の入居者に満足して永く住んでもらうことと、退室が出た時に出来るだけ早く新しい入居者をみつけることです。
そのためには、何をしたらよいか、何をしたら良くないのか、ということを考えています。
トーコーキッチンは、そのための当社の一つの答えです。
これからもよろしくお願いいたします。
安定した満室経営の実現のために
池田 峰
先月は数ヶ月の留学を経て復学する学生たちの来店が目立ったのが特徴的でした。その中には元入居者の顔も多く見られました。留学前よりもたくましく、自信に満ちた顔つきとなった彼らとの再会だけでも十分うれしいのに、迷うことなく当社管理物件に再び入居することを決めてくれて喜びもひとしおです。
一方、この時期のトーコーキッチンでは、スーツケースを引きずりながら帰省前の食事に立ち寄ってくれる学生たちの姿と、同じくスーツケースを引きずりながら故郷のお土産を届けに来てくれる学生たちの姿の両方が頻繁に見られます。
いずれの場合も、当社やトーコーキッチンの存在が、家族の元を離れて一人きりで日常生活を送る彼らの“今”を創る軸の一つにしてもらえているように感じられ、不動産屋冥利に尽きると共に背筋が伸びる思いを抱きます。
8月の当社の成績もおかげさまで前年を上回り、これで繁忙期後5ヶ月連続となりました。主な理由は2つです。（1）新規来店客の成約率向上と（2）現入居者の再契約（契約更新）率向上です。
ここで大事なのが（2）です。住みたいと思った入居時の気持ちが最低限維持されないと、なかなか当然のように再契約とは至りません。一朝一夕の結果ではないのです。特に、定期借家契約において再契約はカタチの違う新規契約です。当社社訓の一つ「日々の仕事の積み重ねが信頼につながる」を念頭に、丁寧な入居者サービスの提供を継続し、安定した満室経営の実現につなげていきます。
最後にお知らせです。11月18日（土）にオーナーセミナーを実施します。詳細は後日改めてご案内させていただきますが、テーマは「相続対策 vs 節税対策」です。相続の当事者となる二世代が揃ってご参加いただくことが意義深い内容です。ぜひご予定くださいますよう、よろしくお願い申し上げます。
