オーナー通信セミナー開催報告やオーナー様に役立つ情報、お届けします。
The Newsletter for Owners
2017年8月号
「時代の流れに沿った賃貸経営の大切さ」と「空室募集」
8月になり、真夏なのに、水害や台風のニュースに驚かされます。
被害にあわれた方々にお見舞い申し上げます。
お元気にお過ごしでしょうか。
今回のオーナー通信より二部構成となりました。前半は創業者である池田 信が担当し、社会情勢からみる賃貸経営の展望を、後半は二代目・池田 峰が現場からみる最新動向をお伝えします。
時代の流れに沿った賃貸経営の大切さ
池田 信
街を少し歩いていると、空き店舗・空き家・空き地に気づきます。空き地や空き家は、社会問題になっています。賃貸マンション・アパートの空室も目につきます。人口減少、若者減、都心や人気地域への人の移動、供給の多さなど、いろいろな理由があると思います。それでも町田や藤沢など勢いのある商店街の中心に空き店舗があるのには驚かされます。
町田では、駅1分の森野側のビルの地下の中華レストランが閉まっていました。
1990年代はじめには、昼はビジネスマンの昼食、夜は大企業や大学やロータリークラブなどの会合で賑わっていました。最近は、昼は中高年の婦人だけ、夜は会合をつげるプレートが少なくなっていました。それでもゆとりある客席の配置と、品のある接客で好きな店のひとつでした。
それが閉店した理由は、推測するに家賃問題です。バブルの好景気の時に計画、設定され、合意した家賃は、現在の市場家賃の2倍から3倍になるでしょう。保証金も今となれば、信じられない金額でしょう。設備の撤去費用や新しい店への移転費用は、保証金の償却後の返還分で足りるのではないでしょうか。
その上当時の契約は、3年で10%の家賃値上げを組み込んでいるなど、現在では信じられない契約条項がありました。
もし貸し主が、家賃の値下げや保証金の一部返却や契約条項の見直しを提案したり、承諾したりしていれば、借り主もテナントとして居続けたかもしれません。
藤沢では、駅前の一等地にある元銀行の4階建ビルにテナント募集の看板がかかっています。
20年前に賃貸契約の更新に当たって、家賃の据え置きを提案したところ、借り手の人に驚かれたことを思い出します。
また、10年前に家賃の値下げを提案したところ、やはり驚かれ、喜んでもらいました。それが、今では当たり前のことになっています。
結局、適正な市場に合わせた家賃を提案することが貸し主にも借り主にとっても、よい結果をもたらすと思っています。
空室でお困りのオーナー様をご紹介下さい
池田 峰
この時期、大学では来年度新入生に向けたオープンキャンパスが行われます。そのため、見学に来たご家族からトーコーキッチンが使える当社管理物件への問い合わせが相次いでいます。それも淵野辺周辺の大学からだけではなく、淵野辺から30分以上離れた小田急線や中央線沿線にある大学への入学予定者からもです。
マスメディアで取り上げていただくことが多いトーコーキッチンの認知は、今や日本全国へと広がっています。そして、その利用こそが当社を選ぶ一番の理由になりました。
淵野辺に住む必要性がなかった人が、トーコーキッチンのある淵野辺に住むことを望むようになった目下における当社の悩みは「空室不足」です。
繁忙期後にあたる4～7月の当社の成績はおかげさまで4ヶ月連続して前年を上回るものでした。入居率も97～98％台で安定しています。学生・単身者に限らず、トーコーキッチン利用目的の入居希望者が途絶えないためです。
そのため、空室不足解消が急務です。「空室が埋まらない」「家賃の下落が止まらない」など、お知り合いにお困りのオーナー様がいらっしゃいましたら、どうか当社にご紹介ください。
よろしくお願い申し上げます。
