オーナー通信セミナー開催報告やオーナー様に役立つ情報、お届けします。
The Newsletter for Owners
2014年9月号
読売新聞「じもとの事件簿」から読み取る防犯カメラ設置の重要性
朝晩秋を感じる季節になりました。
日中はまだまだ暑い日があり、セミが忙しく鳴いています。
広島では大雨で大災害が起きました。死者も９０人近くにのぼり、
家を失った人も多くいます。お見舞い申し上げます。
大勢のボランティアの人が駆けつけた事は、心温まることです。
相模原は少し暑いくらいで、何事もなく幸運でした。
お元気にお過ごしでしょうか。
当社は全員元気で業務に励んでいます。
来店客も少しずつですが絶えることなく、空室を少しずつ減らしていっています。駐車場も少しずつ借りてもらっています。良い部屋、良い建物、良い駐車場をつくろうという目的で改善を続けています。オーナーの皆様のご協力を得ながら満室・満車の経営を目指します。
予備校大手、代々木ゼミナール再編のニュースには驚きました。全国２７拠点のうち２０拠点を廃止し、４００人をリストラするという計画です。若者人口の減少、大学全入時代の到来があり、有名大学よりも地元の大学を選好し、下宿よりも自宅通学になっていっているという変化があります。大学・学生をめぐる状況も大きく変わっています。
学生客が半分を占める当社も、この変化に対応していかなければなりません。青山学院大学の文科系の学生７,０００人が渋谷本校に移動してから２年経ち、それでも前年並みの集客を維持しているのですから、当社の努力の方向は間違っていなかったと思っています。
これからは人口減少時代が続き、高齢化が進んでいきます。若者の減少に対し、高齢者は増え続けています。実際高齢者の来客が増えています。リスク管理をしながら入居に繋げていく必要があります。男性の平均年齢８０歳、女性は９０歳近いのですから、７０歳の人でもあと１０年２０年お客様になってくれる可能性があります。６５歳以上を高齢者とする考えは改めなければなりません。
民法の改正が現在法務省ですすめられています。ほぼ成案ができ、次回の通常国会に提出されるそうです。いまの民法は１８９６年の制定で、すでに１２０年経過しています。 改正点は、消費者保護法・認知症対応・法定利息・個人保証などですが、賃貸住宅の敷金についても改正されます。
これまで敷金は、家賃・原状回復の担保として位置づけられていましたが、その返還については何も規定がありませんでした。これを全額返還するよう法文化するようです。賃貸住宅の損耗のうち通常損耗と経年劣化を貸主負担として明記し、それに伴って全額返還義務を課すとのことです。当社でいう退室時修繕義務なしです。
これによって敷金返還を巡る貸主・借主の争いがなくなるかどうかはまだ分かりません。日本の賃貸管理業界の草分けの財団法人日本賃貸住宅管理協会は、この改正によっても特約は有効との見解になりそうです。これまで同様、特約が暴利でない・金額が明示されている・本人の同意があるという三条件があれば特約は有効で、特定の範囲内で敷金から引くことが出来るという見解です。裁判所の見解は変わると思いますので、裁判で争われた場合はまだ分かりません。
礼金は民法の規定がなく、商慣習により授受されています。入居者獲得競争が激しくなっている最近は、礼金がないケースが７～８割になっています。礼金が姿を変えて、入館料とか内装負担金とか、退室時クリーニング代などになっています。鍵交換代、除菌・消毒代なども似たようなものです。
賃貸借契約を貸主・借主が対等に扱われ、公平で透明な契約関係に変えていかなければなりません。いまのままでは観光地の食堂やみやげ物屋のように、一見の人を相手にしている商売のようです。ストックとしてのアパート・マンション・駐車場が積み上がっている時、顧客はリピート客として繰り返し来店してもらわなければなりません。それにはスムーズな合意ができる契約が必要です。
最近読売新聞の淵野辺中央の販売店が、『じもとの事件簿』というＢ４版の新聞をつくり、相模原警察管内の小さな犯罪をまとめてくれています。新聞に載らないほどの小事件です。自転車盗や痴漢などの事件です。非常に参考になります。当社管理下の駐車場でもタイヤを４本盗まれたことがありましたが、あちこちで起きていることなのです。
１．自転車盗 ４１２件
２．オートバイ盗 ７７件
３．空き巣 ６８件
４．振り込め詐欺 ３０件
５．ひったくり ２６件
６．自動車盗 １３件
その他含め合計 １３９１件
（１ヶ月あたり約２００件、１日あたり６～７件）
何か事件があって警察官に来てもらうと、その度に開口一番「防犯カメラはありますか」と言われます。捜査の手がかりとして、いま一番重要視されています。これからアパート・マンション・駐車場には防犯カメラの取付が必要になってきそうです。 危険を感じるところから設置していきたいと思っています。
秋のオーナーセミナーを１１月２２日（土）の午前中に計画しています。
予定に入れて頂けるとありがたいです。
まだまだ暑い日がありますので、お体大切にして下さい。
これからもよろしくお願いします。
