池田 信 Shin Ikeda

東郊住宅社 創業者／相談役
宅地建物取引士 ／ 二級建築士

1942年（昭和17年）東京都町田市生まれ
早稲田大学卒業。 昭和51年（有）東郊住宅社を設立 以後、会社経営に専念

淵野辺で1976年（昭和51年）創業
当社の存在理由の第一は
今ある住宅を活かすことです

はじめまして。創業者の池田 信です。当社ホームページにお越しいただきありがとうございます。当社の存在理由について話をさせてください。

当社は1976年（昭和51年）創業ですが、賃貸管理会社としてのスタートは1984年（昭和59年）です。知り合いの土地持ちの人からアパートの建築を依頼されました。そのアパートは木造2階建て、1K8室、駐車場5台というものです。現在も稼働中で満室です。

新築当時、月額家賃4万円でしたが、現在の月額家賃も4万円です。1986年（昭和61年）から始まったバブル経済のときは最高5.8万円まで上がったときもありましたが、現在は古くなったのと、市場家賃の水準に合わせて下がってきました。その他にも築30年40年で稼働しているアパート・マンションは数多くあります。

10年以上前から、新しくアパート・マンションを建てることはおすすめしていません。2005年（平成17年）から始まった人口減が進行し、賃貸住宅の需要も確実に減少しているからです。20年先30年先の賃貸住宅需要は想像を超えて縮むでしょう。

現在でも全国で住宅の空き家は820万戸といわれ、放置された空き家が地域社会のお荷物になっていて、空き家を強制的に取り壊す空き家条例の制定が急がれています。もう今以上に住宅を造ることは必要ありません。今ある住宅をいかに手入れして、大事に、永く使うかという時代になっています。そして、今ある住宅を活かすのが、当社の存在理由の第一です。

「礼金0・敷金0・退室時修繕義務なし」
この新しい賃貸借契約を広めていくのが、当社の存在理由の第二です。

日本では戦争の時期も含め、永いこと住宅は不足していました。戦争での破壊、戦後の復興、高度成長期、人口の都市への移動などがあり、住宅は常に不足していました。極端な住宅不足は不思議な賃貸借契約や商慣習をつくりだしました。貸主有利に偏った商慣行と弱い借主を過度に保護する法律です。一度かしたら返してもらえないと貸主がいうほど、借主は法的に保護されています。逆に賃貸の商慣習は礼金とか、過度な原状回復義務とか、賃貸中でも借主に修繕義務を負わすとか、貸主有利に構築されてきました。
その結果、質の良い、広さの十分ある賃貸住宅は供給されなくなりました。この状況を解決するために2000年（平成12年）に定期借家を可能とする新しい借家法ができました。契約自由の原則に基づいて、今までの賃貸借の判例にしばられない賃貸借が可能になりました。現在当社で行う賃貸借契約はすべて定期借家の法律に基づいて行われています。

当社がすすめている新しい賃貸借契約を要約したのが「礼金0・敷金0・退室時修繕義務なし」という言葉です。

貸す人と借りる人は平等で公平で透明な契約を結ぶべきです。そのため、礼金は不要になります。敷金は家賃と退室時の修繕義務の担保です。過剰な原状回復義務をなくし、通常損耗は民法の趣旨どおり貸主負担としますと、修繕義務の担保としての敷金は不要になります。家賃の支払義務に対する担保としての敷金の必要は残りますが、法的に退去してもらうのに必要な10ヶ月程度の担保は取れないのですから、いっそのこと借主を信用して一切取らないのがわかりやすいのです。
この貸し方・借り方を2004年（平成16年）から実行しています。トラブルは一件もありません。貸主さんの支持も得ています。この新しい賃貸借契約を広めていくのが、当社の存在理由の第二です。