池田 信Shin Ikeda
東郊住宅社 創業者
はじめまして。創業者の池田 信です。当社ホームページにお越しいただきありがとうございます。
当社の存在理由についてお話させてください。
当社は1976年（昭和51年）創業ですが、賃貸管理会社としてのスタートは1984年（昭和59年）です。知り合いの土地持ちの人からアパートの建築を依頼されました。そのアパートは木造2階建て、1K8室、駐車場5台というものです。現在も稼働中で満室です。
新築当時、月額家賃4万円でしたが、現在の月額家賃も4万円です。1986年（昭和61年）から始まったバブル経済のときは最高5.8万円まで上がったときもありましたが、現在は古くなったのと、市場家賃の水準に合わせて下がってきました。その他にも築30年、40年で稼働しているアパート・マンションは数多くあります。
10年以上前から、新しくアパートやマンションを建てることはおすすめしていません。2005年（平成17年）から始まった人口減が進行し、賃貸住宅の需要も確実に減少しているからです。20年先30年先の賃貸住宅需要は想像を超えて縮小していることでしょう。
現在でも全国で住宅の空き家は820万戸といわれ、放置された空き家が地域社会のお荷物になっていて、空き家を強制的に取り壊す空き家条例の制定が急がれています。もう今以上に住宅を造ることは必要ありません。今ある住宅をいかに手入れして、大事に、永く使うかという時代になっています。そして、今ある住宅を活かすのが、当社の存在理由の第一です。
かつて日本では、戦争の時期も含め、永らく住宅は不足していました。戦争での破壊、戦後の復興、高度成長期、人口の都市への移動などがあり、住宅は常に不足していましたのです。
極端な住宅不足は不思議な賃貸借契約や商慣習をつくりだしました。貸主有利に偏った商慣行と弱い借主を過度に保護する法律です。一度貸したら返してもらえないと貸主がいうほど、借主は法的に保護されています。逆に賃貸の商慣習は礼金とか、過度な原状回復義務とか、賃貸中でも借主に修繕義務を負わすとか、貸主有利に構築されてきました。
その結果、質の良い、広さの十分ある賃貸住宅は供給されなくなりました。この状況を解決するために2000年（平成12年）に定期借家を可能とする新しい借家法ができました。契約自由の原則に基づいて、今までの賃貸借の判例にしばられない賃貸借が可能になりました。現在当社で行う賃貸借契約はすべて定期借家の法律に基づいて行われています。
当社がすすめている新しい賃貸借契約を要約したのが「礼金0・敷金0・退室時修繕義務なし」という言葉です。
貸す人と借りる人は平等で公平で透明な契約を結ぶべきです。
そのため、礼金は不要になります。敷金は家賃と退室時の修繕義務の担保です。過剰な原状回復義務をなくし、通常損耗は民法の趣旨どおり貸主負担としますと、修繕義務の担保としての敷金は不要になります。家賃の支払義務に対する担保としての敷金の必要は残りますが、法的に退去してもらうのに必要な10ヶ月程度の担保は取れないのですから、いっそのこと借主を信用して一切取らないのがわかりやすいのです。
この貸し方・借り方を2004年（平成16年）から実行しています。トラブルは1件もありません。貸主さんの支持も得ています。この新しい賃貸借契約を広めていくのが、当社の二つ目の存在理由です。
当社が大切にしているのは、入居中の借主が生活している中で生じるいろいろな困りごとを解決していく入居者サービスです。
例えば……
水道の水が止まらない、トイレが流れない、エアコンが動かない、戸が固い、鍵を失くした、鍵を持たないでオートロックのドアから出てしまった、隣の人がうるさい、ベランダで煙草を吸う人がいる、煙草の吸殻が落ちている、自転車を盗られた、違法駐車がある
というように、いろいろな困ったことが起きます。その相談を受けて解決するために努力することを要望対応といい、一番大切な入居者サービスとして考えています。入居者に快適で安全な生活をしてもらうためです。
これからは、健康的でおいしい食の提供を考えて、食堂事業をすすめています。
これが当社の3つ目の存在理由です。
東郊住宅社の3つの存在理由、いかがでしたか。
上記で挙げた3つは、お部屋を貸す人、借りる人の両方にとっての利益を目指すという極めて当たり前のテーマです。
大家さんと入居する方は本来対等であるべきという当社の信念を、淵野辺の街に広げてゆきたい所存です。
これからも淵野辺の住まいのこと、お気軽に当社にご相談ください。
池田 信Shin Ikeda
東郊住宅社 創業者
